法規內容:
一、背景說明
緣目前國內房屋價格資訊並不充分,且估價制度尚未建立,而不動產
經紀業者因一方面接受屋主委託銷售房屋,另一方面又代表買主向屋
主要約或議價之特有的交易制度關係,於成屋買賣過程中,為唯一全
盤掌握買賣標的物狀況、買方可選擇的要約方式、買賣雙方的出價及
可能成交的價格等交易資訊者,相較買方或賣方而言,明顯居於資訊
優勢之地位,致不動產經紀服務市場之交易相對人具有資訊不對稱之
特性。倘不動產經紀業者均能秉持資訊透明及信實服務的行業規範,
則將能消弭交易糾紛於無形,有益不動產經紀業之發展。然不動產經
紀業者為促使交易相對人為錯誤的決定、迫使交易相對人進行交易、
或賺取不當利益,利用交易資訊不對稱之特性,從事限制競爭或不公
平競爭行為,卻時有所聞,例如在提出斡旋金要求時,未同時告知消
費者亦得選擇簽署內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要
約書」之區別及其替代關係,或與競爭同業共同決定服務報酬等,而
該等行為均具有限制競爭或不公平競爭本質,除將侵害以品質、價格
、服務等效能競爭本質為中心之公平競爭,或具有商業競爭倫理的非
難性外,亦將危害不動產經紀業的正常發展。鑒於公平交易法的立法
目的係為維護交易秩序與消費者利益,確保公平競爭,促進經濟的安
定與繁榮,而為期不動產經紀業者均能明確瞭解公平交易法相關規範
,本會爰訂定本規範說明,俾使相關業者知所行止,同時作為本會今
後處理相關案件之參考。
二、名詞定義
(一)不動產:指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利;房屋指成
屋及預售屋。
(二)不動產經紀業:指經營不動產仲介或代銷業務者。所稱仲介業務,
指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務;所稱代銷業務
,指受起造人或建築業之委託、負責企劃並代理銷售不動產之業務
。
(三)要約書:本規範說明所稱「要約書」,限指載明購屋意思表示,由
不動產經紀業者向賣方議價之書面,而購屋人不預先交付一定金錢
予不動產經紀業者。
(四)斡旋金:本規範說明所稱「斡旋金」,限指購屋人交付一定金錢予
不動產經紀業者,委其代為向賣方協議交易。
(五)不動產加盟業主:指不動產經紀業者於加盟經營關係中,提供其商
標或經營技術等,協助或指導加盟店經營之事業。
(六)不動產加盟店:指於加盟經營關係中,使用加盟業主之商標或經營
技術,接受其協助或指導之事業。
三、聯合行為
(一)聯合行為之規範:按公平交易法第七條規定:「本法所稱聯合行為
,謂事業以契約、協議或其他方式之合意,與有競爭關係之他事業
共同決定商品或服務之價格,或限制數量、技術、產品、設備、交
易對象、交易地區等,相互約束事業活動之行為而言。」「所稱聯
合行為,以事業在同一產銷階段之水平聯合,足以影響生產、商品
交易或服務供需之市場功能者為限。」公平交易法對聯合行為之規
範,係「原則禁止、例外許可」,按公平交易法第十四條規定:「
事業不得為聯合行為,但有左列情形之一,而有益於整體經濟與公
共利益,並經中央主管機關許可者,不在此限:1.為降低成本,改
良品質或增進效率,而統一商品規格或型式者。2.為提高技術,改
良品質、降低成本或增進效率,而共同研究開發商品或市場者。3.
為促進事業合理經營,而分別作專業發展者。4.為確保或促進輸出
,而專就國外市場之競爭予以約定者。5.為加強貿易效能,而就國
外商品之輸入採取共同行為者。6.經濟不景氣期間,商品市場價格
低於平均生產成本,致該行業之事業,難以繼續維持或生產過剩,
為有計畫適應需求而限制產銷數量、設備或價格之共同行為者。7.
為增進中小企業之經營效率,或加強其競爭能力所為之共同行為者
。」
(二)不動產經紀業可能涉及聯合行為之態樣
1.共同決定價格:不動產經紀業者倘以契約、協議或其他方式之合
意,與有競爭關係之其他不動產經紀業者共同決定服務報酬(即
服務費收費標準),或限制服務報酬之調整,且足以影響服務供
需之市場功能,無論其報酬標準是否在目的事業主管機關所核定
之範圍內,將有違反公平交易法第十四條規定之虞。
2.共同劃分市場:不動產經紀業者倘以契約、協議或其他方式之合
意,與有競爭關係之其他不動產經紀業者約定劃分彼此經營區域
及交易對象,且足以影響服務供需之市場功能,將有違反公平交
易法第十四條規定之虞。
3.共同抵制:不動產經紀業者倘以契約、協議或其他方式之合意,
與有競爭關係之其他不動產經紀業者約定共同阻礙或排除其他競
爭者或潛在競爭者參與競爭,且足以影響服務供需之市場功能,
將有違反公平交易法第十四條規定之虞。
四、以不當限制加盟店收取服務報酬為條件,而與加盟店交易之行為:採
加盟經營方式之不動產經紀業者應容許其加盟店自由決定服務報酬,
加盟業主如以不正當限制加盟店服務報酬標準,作為成立或持續加盟
經營關係之條件,而有限制競爭或妨礙公平競爭之虞者,將有違反公
平交易法第十九條第六款規定之虞。
五、足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為
(一)足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為之規範:公平交易法第二
十四條規定:「除本法另有規定者外,事業亦不得為其他足以影響
交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」其係不公平競爭行為之概括
規定,凡具有不公平競爭本質之行為,如無法依公平交易法其他條
文規定加以規範者,則可檢視有無公平交易法第二十四條之適用。
而公平交易法第二十四條所規範者即為建立「市場競爭之秩序」,
而對一些「足以影響交易秩序」之「欺罔行為」或「顯失公平行為
」加以管制,因此強調個案交易中,交易之一方是否使用了「欺騙
」或「隱瞞重要事實」等引人錯誤之方法,致使交易相對人與其交
易,或使競爭者喪失交易機會之「欺罔行為」;抑或對交易相對人
為不當壓抑,妨礙交易相對人自由決定是否交易及交易條款之「顯
失公平行為」。
(二)未告知斡旋金與內政部版「要約書」之區別及其替代關係:不動產
經紀業者從事不動產買賣之居間業務時,倘利用交易資訊不對稱之
特性,隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係
,在向購屋人收取斡旋金之同時,未同時告知購屋人亦得選擇採用
內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及
其替代關係,將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。故不動產
經紀業者宜以另份書面告知購屋人有選擇採用內政部版「要約書」
之權利,且該份書面之內容宜扼要說明「要約書」與「斡旋金」之
區別及其替代關係,並經購屋人簽名確認,以釐清不動產經紀業者
之告知義務(書面告知之文字範例如附)。另若不動產經紀業者約
定交付斡旋金,則宜以書面明訂交付斡旋金之目的,明確告知消費
者之權利義務。
六、違反公平交易法相關規定之罰則與法律責任
(一)違反公平交易法第十四條規定,依據同法第三十五條第一項規定,
經本會依同法第四十一條規定,限期命其停止、改正其行為或採取
必要更正措施,而逾期未停止、改正其行為或未採取必要更正措施
,或停止後再為相同或類似違反行為者,處行為人三年以下有期徒
刑、拘役或科或併科新臺幣一億元以下罰金。
(二)公平交易委員會對於違反公平交易法規定之事業,依據同法第四十
一條規定,得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,並
得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰;逾期仍不停止、改
正其行為或未採取必要更正措施者,得繼續限期命其停止、改正其
行為或採取必要更正措施,並按次連續處新臺幣十萬元以上五千萬
元以下罰鍰,至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。
(三)事業倘違反公平交易法之規定,除依法須負刑事或行政責任外,尚
須負同法第五章規定之民事損害賠償責任。
七、本規範說明,僅係例示若干不動產經紀業者常見之可能牴觸公平交易
法之行為態樣加以說明,容或有未盡周延之處,本會將隨時補充修正
,個案之處理當仍須就具體事實加以認定。
另針對不動產廣告案件及聯賣制度,本會訂有「行政院公平交易委員
會對於不動產廣告案件之處理原則」及「行政院公平交易委員會對於
不動產經紀業實施聯賣制度之規範說明」,不動產經紀業者應注意並
遵守規定。
八、不屬於公平交易法規範範疇之交易糾紛案件類型:對於不涉及事業競
爭行為之交易糾紛或純屬消費爭議案件,仍應依民法、消費者保護法
或其他法規規定處理(詳附錄)。